转自 铁锤微观
12月13日，住建部副部长董建国透露的一则信息上了热搜：今年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量。
我看很多媒体在报道这则新闻时很嗨，我也试着解读一下其中深意吧。
第一，房地产存量时代真的要来了，对于房企而言，适应新形势很重要。直白点说，未来在商品房增量空间狭窄的新形势下，没背景没实力的房企，可能会加速出局。
对此，住建部高层已经说得很明白了，对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化的原则出清。
这段话不是说给某一家房企听的，而是喊话全行业。我斗胆揣摩高层的真实用意：未来还有抢救价值的房企，国家会出手拉一把，剩下没价值的，在完成保交楼任务后交由市场弱优胜劣汰。
毫无疑问，这对于广大深陷债务泥沼的房企，尤其是民营房企而言，是明显的利空。今天（12月13日）地产板块下跌2%，已经予以回应了。
第二，二手房交易量比重上升，底层逻辑是交易结构发生了变化，即部分新房交易被二手房替代了。背后其实是老百姓对新房市场的极度“不信任”。
通过这张图表大家可以清晰地看到，今年前10个月，合肥、南京、天津、重庆这4个城市的二手房成交量占比均超过50%了。其中变化最大的是郑州和合肥，2018年时，二手房成交量占比仅20%，2023年翻倍上涨。
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真实原因不难理解，一是市场下行周期，原来“新二手房价格严重倒挂”的情况逐渐消失，买房“打新”不再是一门赚钱的生意。克而瑞数据，今年郑州的新房比二手房价平均贵6000元/平，天津也相差2000元/平，即二手房更具性价比。
二是今年的市场以改善需求为主，大多是卖旧换新。再加上前8个月新房、存量房贷款利率严重倒挂，“换贷”行为间接推升了二手房成交量。
第三点，也是最关键的一点，购买新房无保障。房企融资受限，叠加销量下滑，债务无法如期偿还，于是开始挪用项目楼盘的预售监管资金，导致很多项目停工甚至烂尾。
用网友的话说，每天看着那些高耸入云的烂尾楼，不知不觉就治好了我的买房焦虑症。郑州、重庆、武汉、长沙，新房卖不动的根本原因，就是老百姓不再信任开发商，对新房嗤之以鼻。
即便是在保交楼工作扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%的背景下，民众对购买新房仍然提不起兴趣。
基于这个事实，我们再来看近期发生的两个重大事件，逻辑上也就说得通了。
一是碧桂园现任执行董事杨惠妍喊话“砸锅卖铁也要救公司”。
过去3天，碧桂园热度很高，继杨惠妍表态“砸锅卖铁救公司”之后，又接连发布高管降薪、境内债回售、出售投资标的股权的消息，向外传递自救的决心。
碧桂园拟出售的是珠海万达商管1.79%的股权，作价约30.7亿元，2021年买入时的价格是32.3亿元。账面亏损1.6亿。铁锤觉得，以碧桂园当前的债务资金情况，提前赎回投资，无可厚非。
我和大家一样，更感兴趣的是碧桂园砸锅卖铁和高管降薪自救。因为同样的戏码，在曾经的恒大、融创身上都发生过，甚至于放眼整个地产圈，只要房企出现债务违约，常规的操作都是先来一通表态，随后公司主要高管一脸凝重的亮相，上演自降薪资与公司共患难的苦情戏。
不得不感慨，时代真的变了。以前房企的发布会都是亮肌肉，各家比拼的是销售业绩、土储实力，现在要么忙着辟谣，要么忙着输出虚假的承诺，PK的是谁能借到救命钱。
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有人问我，碧桂园这算不算是上岸了？
这个问题我没法正面回答。还是坚持之前媒体报道“融创上岸”时我的观点，既要看融资也要看市场，市场的好坏，直接关系到房企的销售回款。当然了，如果市场不好，但销售回款过得去，叠加融资顺畅，也能续命一阵。
循着这个逻辑，我们来看碧桂园目前的处境，就几乎是明牌了：销售方面，前10个月累计下滑52%，且连续三个月月销售额只有60多亿，其中多少是工抵房，多少是正常渠道销售的房源，我们不得而知。
总体而言，碧桂园现在的销售回款，连偿还债务利息都不够。而销售不畅的根源，前面提到了，债务违约后的口碑狂跌，叠加民众更侧重购买二手房。
融资方面，下半年以来，碧桂园除债务展期、借新还旧融到的微乎其微的资金外，开发贷款、抵押贷款均为零。换句话说，从债务的角度考虑，碧桂园现在的做法只是把债务后延，并不能彻底解决债务压力。更不要说，明年碧桂园预计还有超过40万套新房等待交付，这需要庞大的资金支持。
归结为一句话，单靠政策利好定向输血，很难让一家大型房企撑到最后，更难对摇摇欲坠的房地产形成力挽狂澜之势。
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二是万达涉险过关。
事情的前因后果铁锤不再赘述，聚焦到重点，就是万达在十万火急时刻拉来了重磅投资——在380亿元投资赎回期满时，原投资人之一的太盟（投资额约180亿元），联合其他投资者，与老王再次结成城下之盟，对珠海万达商管再投资。
在我看来，这一事件的本质是杀伐决断的王健林丢了面子，缝补里子，生动演绎了什么叫“割肉求生”，演绎了一个商人最后的体面。
这话要从三个方面来说：
第一，困扰王健林5年之久的上市“对赌协议”梦魇，终于解除了——万达发布的公告显示，
新投资将不再设置对赌协议。
但这不代表万达上市的步伐就此终结，哪怕再次折戟沉沙，我想老王还会有勇气再来一次，因为作为军人的王健林，可能骨子里更崇拜“冲锋陷阵”吧。
第二，但命运的馈赠，早已在暗中标好了价码。直白点说，救急王健林的贵人，也削了他的权。按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等多家投资人，总计持股60%。
在此之前，王健林持有珠海万达商管78.83%的股权，换句话说，为了拯救危局，王健林割让了38.83%的股权。这是典型的以股权换续命的时间。
虽然王健林现在仍为单一大股东，但倘若电视剧中的剧情上演，多位投资人联合起来，老王的地位将不保。
第三，我查阅资料发现，太盟素以“强势收购”著称，曾参与过爱奇艺、爱回收、腾讯音乐、奈雪的茶、日本环球影城等项目的投资。在收购必康制药、珍爱网、春泉产业时，操盘者单伟建更是要求必须拥有绝对控制权，也出现过罢免原管理者的先例。
当然了，以珠海万达商管目前的经营情况来看，我更倾向于认为，二者是各取所需，利益结盟暂时会很安全。
根本原因是，从万达集团公布的情况来看，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021-2023年税后利润分别为53亿、75亿、95亿（预估），年增长率达到34%，三年股东累计分红或高达198亿，是妥妥的吸金利器。而这些亮眼的业绩，离不开王健林的功劳，所以短期看，投资人取而代之的可能性很小。即以后万达会不会为他人做嫁衣，几十年心血付诸东流，还有待观察。
网上有人为王健林失去绝对控股权惋惜。我想说的是，在埋葬以及将要埋葬更多曾经叱咤风云的大佬的动荡年代，“活下去”才是小满胜万全，才能微醉尽余欢。驰骋商场数十载的老王，比谁都懂生存优先的道理，更明白这个世界没有永恒的赢家。
过去几年，房地产很好地诠释了一个朴素的道理：下坡路难走，不管多大的派头，稍不留心就可能坠入深渊，万劫不复。曾经的商界传奇，到头来身败名裂、黯然离场的，更是比比皆是。风头正劲时，很难做到适可而止，同样，大势已去时，也不可能做到片羽不湿的全身而退。
说回到碧桂园、万达目前遭遇的债务危机话题，虽然二者各有各的问题，但本质上都是房地产日暮途穷后的代价。
碧桂园不仅误判了形势，而且布局低能级城市失算，今年损失过半的销售额，大多是受三四线城市销售不景气大拖累；万达屡次上市失败，从监管驳回的信息来看，也是因为与地产主业剥离不彻底。
融资不畅的房企，深陷债务囹圄时，可能会迫切期盼融资环境的改善。事实上宏观层面确实在这么做，三支箭、白名单、喊话一视同仁，信贷、发债、股权等能用的金融渠道的水龙头几乎全部打开了，结果却犹如抱薪救火，越救市场越低迷，越鼓励老百姓越不买房，对新房更是异常排斥。
为什么政策性利好式的输血不管用？
说穿了这只是治标，而非治本。今天房地产反映出来的新房停工烂尾、购买不积极、房企债务违约等现象，本质上都是购房信心缺失造成的，而导致这一结果的根源是居民收入增速下滑，房地产市场机制不完善，以及过度行政干预等。
指出问题不难，解决问题很难。更多的话，我就不再重复了，都是车轱辘话来回说。
昨天央行公布了11月份的贷款数据，人民币贷款同比少增1368亿，其中居民中长期贷款增加2331亿，去年同期增加2103亿，表面看已经连续三个月超过去年同期，我看到有些人又开始鼓吹了。居民房贷新增同比增加，有两个重要原因，一是前值本来就不高，二是9月起官宣要降存量房贷利率后，提前还贷放缓了。
另外，这两天北京、上海相继发布了楼市宽松政策，我仔细看了一下，都是其它城市用过的招数，且施策范围极其有限。整体来说，在意料之中，而且中规中矩。
有人问我刚需现在可以出手了吗？实话实说，我没看到市场回暖的迹象，所以不太建议在探底的过程中买房，除非你是纯粹的刚需，今天不买明天就要露宿街头的那种。
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