转自 铁锤微观
房价下跌正成为人们最急切的期望，且全国绝大多数城市的房价，已经事实上下跌了。
根据国家统计局公布的数据，9月份全国商品住宅价格比顶峰时下跌16%，很多城市新房和二手房价格连续下跌。
这不是我抹黑楼市，而是有官方发布的真实数据支撑，各大媒体也争相报道过了。
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楼市救了这么久，成交量和房价下跌的趋势依然未能扭转，问题出在哪明眼人都看得出来，宏观政策高调积极，但始终未找准痛点——楼市遇冷表面看是购房需求不足和商品房库存严重过剩的问题，实际上是民众购房积极性下降和购买力缩水。深究则要追溯到烂尾楼、低品质住房，以及经济增速下降，就业形势严峻等问题上了。
一句话，现在大家并非不愿意买房，而是没信心且没钱买房。反过来说，这才是房子、土地卖不掉的根本原因。
大家先了解清楚这个大背景，才能更好地理解近期一系列政策制定的底层逻辑。
这段时间，随着国家新一轮出手救市，在某些群体的眼中，市场的预期已经开始发生变化了，不少人更是在卖力喊涨。
致使预期转变的原因有两个，一是中央财政将在今年四季度增发1万亿特别国债；二是中国将推动新一轮“房改”（14号文件），让很多人重新点燃了希望。
话分两头说。
增发万亿国债一事，这几天讨论得异常激烈，有人更是刻意将其和08年的4万亿类比，不少地产从业者，更喜欢将这一“利好”往房地产上引，可谓煞费苦心。
其实大家只要去翻看一下官方发布的第一手信息，就会发现这一万亿国债和房地产关系不大。
在这个节骨眼增发国债，主要用意有两个，一是为地方化债，这次增发的万亿国债，将全部通过转移支付方式安排给地方，用于灾后重建等八大方面，其实质还是中央在替地方兜底。
有人可能会问，以前不是说“谁家孩子谁抱”吗，为何转变这么快？这话针对的是隐性债务，并没说显性债务不管不问；
二是促进经济增长，提振市场信心。一万亿国债，今年的最后两个月要花掉5000亿，毫无疑问将直接拉动GDP有效增长，这其实是在保全年的经济增长目标。
插一句嘴，我国只发行了4次特别国债，从用途来看，第一次是1998年补充四大行资本金、第二次2007年解决国内流动性过剩问题并成立中投公司、第三次是续发2017年的到期国债、第四次为2020年发行的抗疫国债。
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仔细观察不难发现，每一次增发国债都发生在经济转折的重要时期。换句话说，都要靠增发特别国债强拉经济了，侧面说明现在的形势还是比较严峻的。而且，这可能是经济强刺激的开始。
个人觉得，若强关联的话，这次增发国债和房地产也并非没有关系，填补了卖地带来的财政收入空缺，暂时帮地方解决了债务之急。
总结，这次增发特别国债弥补了地方因房地产市场低迷、土地财政收入锐减带来的资金缺口，强化了地方政府对于基础设施建设的投资能力。考虑到资金的出口以基建为主，则不可避免会拉动钢材、水泥、工程机械等需求，也会增加一定的就业岗位。
至于不少地产人说的，一万亿特别国债重大利好房地产，大家听听就好。
再说第二点，中国将推动新一轮“房改”。
这是权威媒体报道时的用词。但我个人觉得，根本不存在所谓的“新一轮房改”，这不过是“新瓶装老酒”——发展保障房是虚，去商品房库存是实，保地方财政是真，房地产软着陆其实就是不能让房子烂在开发商和地方手中。
为什么这么说？
因为这次文件提到的“住房双轨制”（保障房+商品房）我们一直都在搞，搞了几十年了，不是今天才开始的。
根据官方数据，从1994年-2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套；2008年至今，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，我们事实上已建成世界上最大的住房保障体系。粗略计算，保障房占整体市场供应已超过20%。
我看不少人将之描述成是“放弃香港模式，转向新加坡模式”，是真正的惠民举措，“一低两新家庭”可以更便宜买到房子了，这些结论后面再说，我想先讨论另外三件事：
第一，为什么是现在？
加大保障性住房建设和供给不是喊喊口号那么简单的事，准确地说需要大量的财政支持。而现在恰恰是地方最缺钱的时候，房子、土地卖不掉，地方还有化债的当务之急。对于加大保障房建设其实地方一直缺乏动力。理性而言，2016-2019那几年才是加大保障房建设的最佳时期，而不是现在。
文件框定的35个300万人以上的城市，并不是选择了这些城市，而是全国只有这些城市亟待加快建设保障房，且有能力继续完成这一使命。
为什么现在提出来？我觉得有更深的用意：
一是降低大城市的购房门槛，发挥保障房的留人作用，避免“一低两新家庭”因为高房价而离开大城市。说穿了还是为了增加大城市的经济活力。
二是高价格的商品房卖不掉，大众接不动盘了。这没啥不好意思说的，过去两年一直在纾困和刺激，利率降至历史低点了，限购政策基本解除，均无功而返，所以必须找另外的出口。站在宏观层面，更要给这一轮暴雷的房企留下的问题楼盘找到买家。
三是以国家下场的方式，让市场流动起来，通过需求侧改革的方式处置掉开发商、地方手中的房子和土地，确保地方财政的正常运转。
这就是我前面提到的：发展保障房是虚，去商品房库存是实，保地方财政是真。
这并非我信口胡诌，在文件里都能找到答案：让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房。
单从字面理解，文件想传达的意思是，买不起商品房的可以选择价格更低的保障房。如此规模的保障房从何而来？一个重要的途径就是地方改建或回购。
说穿了就是将商品房的一些权益砍掉，比如不能流入市场（封闭管理），削去其金融和投资属性，让大量低收入人群接盘。当然了，砍掉一部分权益，必定对应会有一部分取舍，即保障房的价格会更低，但无论如何都比砸在手里强。
某种程度上来说，这也算是一次变相调节分配的尝试了。
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第二，新加坡模式不是那么容易学的。
很多人一聊起“新一轮房改”，就立即联想到新加坡的房地产模式：商品房+组屋。但在我看来，新加坡不是谁想学就能学的。一方面我们现在没有充裕的财政支撑。
新加坡属于典型的商品房收益补贴组屋，商品房价高者得，且有稳定收益，主要是全球富人都来买房投资定居，组屋覆盖率高，也是因为本土居民占比不高，所以才能实现真正的“居者有其屋”。
反观我们，由于财政、人口等的限制，加大保障房建设根本做不到全国同步实施。基于此来看，文件框定的35个300万人以上的城市，并不是选择了这些城市，而是全国只有这些城市可选。
另一方面坡县的体量和我们完全不在一个级别，管理一个560万人的国家，和管理一个14亿人口的国家，逻辑怎么可能一样。更重要的是，我们直到今天依然保留着新加坡没有的公摊面积制度和期房预售制度。
最重要的一点是，现在地方的发展仍然是建立在土地财政之上，这一点不改变，根本谈不上走新加坡模式。
不过有一点几乎已经确定了，商品房回归商品属性，其价格上限会由市场决定。至于下限，考虑到我们仍然在走土地财政之路，所以很难突破无形之手的管控。
当然了，在保障房大量抽走需求的情况下，未来商品房市场两极分化会非常严重：少数头部城市核心区优质房产，不缺购买需求，价格继续向上；其它城市的多数房产，价格则会螺旋下跌。某种程度上说，“新房改”会加大居民家庭之间的财富分化。
第三，设想很美好，执行是关键。
综合前面的分析，我们大致能看出宏观层面的核心思想：市场的归市场，保障的归保障。有钱人放开让你买，继续走土地拍卖、交易税收的模式，确保地方财政正常运转。低收入家庭也可以通过保障房，解决居住问题，守住生存成本边界线。唯有如此，大城市才能留住人，才能继续搞产业升级。
文件下发的目的是好的，政策设计也堪称完美，但最终还要看执行。我们的处境属于上政下惠而民不至，钱多物丰而民不富，问题就出在政策的落地执行环节。
过去三十年，我们一直未间断搞保障房建设，但低收入家庭仍然面临住房难题。说穿了是政策的落实不到位，开豪车申请经济适用房、公租房后转租赚钱等各种违规现象，一直有发生。因为但凡涉及到“资格”，都可看作是套利神器。
实践是检验真理的唯一标准，让我们拭目以待吧。
最后，有一些话想和大家说，房地产衰退到今天的处境，并不是某一个政策制约的结果，而是基本面使然，说穿了是人口、经济、购房需求、住房供给、政策偏离等多种因素叠加的结果，有其必然性在里面。所以，不要妄想一策一计就能扭转乾坤。现在宏观层面在做的工作，更多是防止房地产硬着陆。
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