转自 铁锤微观

距离新一轮雷霆救市，已经过去好几天了。后台收到不少朋友的留言，基本都是急不可耐让我分析“全面实行认房不认贷的影响”。

说实话，这些天我一直都是冷眼旁观，静静地看表演。

看着网上媒体群发似的输出“售楼处今夜不打烊”、“中介电话被打爆”、“开发商宣布连夜涨价”等文案，我的内心波澜不惊，因为这些只是故技重施。

一个极其简单的道理：如果真有这么多人买房，媒体也用不着费劲巴拉宣传，各地更不需要绞尽脑汁出台这么多政策。

我更多是替买房人感到悲哀——当初提高购房门槛的是谁？现在撑不住了放开，怎么反倒成了天大的恩赐？认房不认贷政策仅仅是允许加杠杆了，并没有实质性改变市场大盘的基本面。

广深上北四大一线城市全部无条件跟进“认房不认贷”，我不意外。

以前的文章就说过，房地产现在是一潭死水，房子、土地卖不掉，税收以及土地财政近乎腰斩，与之相关的很多产业快停摆了，市场急需刺激，但可施策的空间仅剩一线城市最后这道防线。

叠加一个月前住建部就开始铺垫“认房不认贷”，以及当下正值一年一度的“金九银十”传统营销关键节点，所以现在出手救市，可以起到四两拨千斤的利好叠加作用。

我之前的预测是“一区一策”，属于被狠狠打脸了，但由此可见，一线城市救市异常心切。

“认房不认贷”，就是把唯一住房卖掉，即可恢复首套首贷资格，再买房时可以享受首套首贷的低首付比例和低利率政策。

以北京为例，此前的政策，即便是卖掉唯一住房，由于有贷款记录，再购房仍按二套房标准执行，首付比例不低于70%，1000万的房子，首付要拿出700万，隔绝了很多真实购房需求。按照新政，卖房后就能获得首套首贷资格，首付最低4成，上车门槛显著降低，换房需求得以滚动起来。

可以简单理解为，这是首充福利，骗上车再说。

逻辑很好懂，通过解除信贷限制，降低购房门槛，释放更多被抑制的购房需求。在一卖一买之间，促进新二手房的成交量，完成活跃市场的目的。

刺激全面落地，媒体大V疯狂鼓吹渲染，开发商收回优惠预告涨价，所有这些叙事，目的都很明确：逼定购房者上车，剑指房价上涨，继续循环土地经济、债务扩张的游戏。

这么多年过去了，没想到房地产还是在重复“一掐脖子就翻白眼，一松手就进KTV”的老套剧情。

但该说不说，这一系列操作下来，真正有购房需求的人，确实强行收获了一波焦虑刺激。不少人留言，现在焦虑得睡不着：担心市场会复制前几年的暴涨行情，更担心现在不买房全款变首付的悲剧在自己身上重演。

之前说好的漠视一切、云淡风轻，提供除购买以外的所有支持，此刻都坚持不住了，再次面临极为艰难的抉择。

 

我的观点：新政的确能够刺激市场，但现在说涨价还为时尚早。开发商的“涨价”营销策略，更多是逼买房人下定，并非是真正的涨价。

第一，政策很猛，但还不够。

根据报道，政策落地后，北上广深四大一线城市带看量、成交量均迎来飙升。据说北京楼市首个周末新房销售额近90亿，一天的成交量高达1600套。上海的一些楼盘，一天更是卖了一个月的量。

这个结果在意料之中，前文说了，“认房不认贷”会释放一波刚性购房需求，这些人等这一天等了很久。

然而我更关心的是，这波需求到底能撑多久，一个月、两个月，还是三个月？我的回答是：最多两个月！

一方面，政策只降低了买入的门槛，却没有降低卖出的难度。参照年初的行情，积压了三年的需求集中释放，也只让成交量坚挺了两个月，4月之后便一路下滑，这些都是客观存在的。

事实上二手房的抛售压力，也是客观存在的。据悉新政两天半，北京的新增挂牌量就超过了6000套，上海超过5000套。道理很简单，都想利用新政卖旧换新、卖次换好，但一下多出来的房源，如何消化，谁来接盘？

有人漏夜赶考场，有人辞官归故里。在多空博弈尤为激烈的今天，市场买入卖出的双方，涨价降价的双方，很难说孰强孰弱。

另一方面，认房不认贷、降首付、降利率等政策，并未改变居民的就业和收入预期，更不能解决大家对于房产贬值的担忧和对未来还款能力的顾虑。一言概之，政策很难对居民购房需求形成可持续拉动。

突然多出来的购房需求，多数并不是新增的，而是本来就有买房打算，政策未出之前，是慢慢看细细挑，政策出来之后加速进场罢了。

综上，此次一线城市加大刺激，倘若成交量不能持续，只是一时之功，涨价也就成了无稽之谈。这需要看接下来两个月的成交量走势，现在无法给出确切答案。

除非后续继续加大刺激力度，比如在放开限贷的基础上，进一步放松限购，开门迎接全国的有钱人。这就另当别论了。

 

第二，影响有限，仅限一线。

大家可能注意到，本轮实施“认房不认贷”的城市多达二三十个，且一线之外的城市，还叠加了降低首付比例、降利率的利好。

但传出火爆消息的仅有北京和上海，其它为数众多的二线城市、省会城市，并没有因为这个政策的出台，导致楼市有任何好转。

为什么会这样？

原因很简单，一方面，政策只对一线有药效。一线城市首付八成降至四成，购房成本的降低动辄都是百万级别。而二三线城市，仅能节省二三十万，且降低的首付成本都转移到未来的月供中了。一句话，仅靠这些蝇头小利就让大家重回购房轨道，是不切实际的。

另一方面，二三线城市新房供应量大，库存积压严重，市场基本面较差。这就可能导致，一些政策明明是利好的，但真正推出后，购房者却用脚投票。

郑州和天津就是最好的例子：“取消限售”、“认房不认贷”推出后，没等来“购房潮”，却等来了“抛售潮”。底层的逻辑是，宏观经济不景气，迫使很多人在按照资产负债表衰退的逻辑，去追求债务最小化，此举可以理解为防守，也可以理解为避险自保。

总结：群众的眼睛是雪亮的，市场是好是坏，大家自有判断，一两个政策根本扭转不了预期。

 

第三，一切都悬而未决，别急着买房送人头。

其实依我看，目前所有的救市政策，仅有降存量房贷利率称得上是真正的“让利于民”，是在搞“富民政策”，其它都只是在无谓的盘活流动性。

降首付、给名额，这哪里是救市？需要你掏钱，不仅不求着你，反而还施策让你觉得是恩赐。我只能说，直到今天，庙堂之上的老爷们仍然没有认清现实。

文章看到这里，你可能得到了满意的答案。

我接下来要说的，多数人可能不愿意听，但却是扎心的事实。

一是救市会继续，病不痊愈，药不会停。

核心逻辑是，我们的经济增长、稳住就业、地方财政等，仍然离不开房地产。这就意味着接下来一二线城市会继续加大调控力度。尤其是在美元加息周期结束后，我们会有更多的货币政策空间可用，叠加限购路径的放开，将助力头部城市依靠虹吸效应筑底企稳。

而被不断吸血人口和资金的多数三四五线城市，基本面会越来越差，房价螺旋下跌是大概率事件。

二是市场将呈现显著的分化特征。简单来说就是按城市能级、区域地段、资源优劣、人口多寡等，房产的价值出现不同走势。

倒不是说大城市就一定能胜出，房产就一定升值涨价，而是头部城市的核心地段优质房产，依然是投资属性驱动。其它城市的多数房产，就只剩下消费和住人的属性了。

真相是很残酷的，我们没必要玻璃心，这个世界本来就是分层的。招行的报告也证实，真实世界80%的财富其实掌握在不足2%的人手中，这已经不是原有的“二八定律”能够诠释的。

 

关于买房，最后我想说的是，城市化红利造就了房地产过去的辉煌，但未来在城市化到顶、人口萎缩的大背景下，房地产的财富效应会越来越差，市场环境也会每况愈下。

因此，普通工薪家庭买房不能操之过急，尤其是在烂尾、预售、公摊不透明等风险未解除的背景下，不能仅凭买房门槛放开了、允许多加杠杆了，就无脑冲进场送人头。如果你是纯纯的刚需，不买房没地方住，不买房女朋友要分手，不买房孩子没法上学，则不在讨论之列。

要知道，当下的市场环境并没有改善多少，一切都悬而未决。对市场伤害最大的是暴雷和烂尾，不仅改变了大家的认知和预期，还开启了民智。买房价格的涨跌固然重要，但花钱之后的按质按量收房，更重要。一个以民生之名定义的行业，连最基本的兜底保障都做不到，谈何让大家拿出存款积极支援呢？

这和前面提到的头部核心城市优质房产依然有投资价值不矛盾。因为买房这件事，现实中的差异是巨大的，资金实力雄厚的人买房，和普通工薪阶层东拼西凑首付买房，本质上不是一回事儿。前者的圈层、实力和认知，决定了他们购买的房产，很难不涨价升值，后者的能力、钱包和眼界，同样决定了他们购买的房产很难不入坑。

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