转自铁锤微观

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知称，将此前公布的支持房地产市场平稳健康发展的两项金融政策进行调整，适用期限统一延长至2024年12月31日。

 

延期政策集中于两方面，一方面是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期的政策，另一方面是鼓励金融机构提供保交楼配套融资支持的政策。

具体而言，前者是允许房企超出原规定多展期1年，后者是对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

消息一出，地产圈狂欢，不少专家学者将其形容是“重磅利好”：延期后将缓解开发商的资金压力。

说实话，铁锤没那么乐观，我的评价只有八个字：意料之中，情理之中。

为什么在当下这个节骨眼宣布金融支持政策延期？核心原因是6月的房地产再次“跳水”。

最新数据显示，6月份百城二手房14连跌，百城中有91城价格下跌，四大一线城市北上广深全面下跌。

这两天网上有个消息传得沸沸扬扬，河南郑州某业主在社交媒体上宣扬免费送房，直接过户，有意者只需要替原房主还80万贷款即可。这件事背后的真相，其实是房价下跌了30%以上，房子总价已经覆盖不了银行贷款了，所以业主才会“免费送房”，核心目的是想个免费的冤大头。

新房方面，6月百强房企销售业绩同比下降近3成，其中有27家房企业绩降幅大于50%。

一言概之，自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱，央行报告显示，居民部门对三季度的房价、购房热情等均有不同程度下降。换言之，若无强有力的救市政策出台，整个地产行业可能会进一步向深渊滑去。所以在这种背景下，两部门宣布，延长金融支持房地产有关政策期限，完全合情合理了。

这就跟去医院治病是一个道理，打了三天点滴不见好，于是医生宣布，再打三天点滴，连药都不换。

延期的核心目的还是救市，救房企、完成保交楼任务。

至于政策延期的真实效果，个人觉得作用非常有限，真有效用不着延期，更何况现在只是单纯的延期，说白了就是一切都没变。

殊不知，现实中银行层面碍于宏观政策，往往是口惠而实不至，尤其是在给资金链断裂开发商、问题楼盘发放贷款时，会把风险防控摆在首位。这点其实很好理解，银行是商业性质的，首要考虑的是利润，他们扮演的从来都是“晴天送伞，雨天收伞”的角色。

至于“尽职人员的免责条款”，只能说出发点是极好的，但怎么界定“机构和人员已尽职”，却是一门玄学。不出事还好，出了事总要有人背锅。这种事情已经发生无数次了。

 

另外，最近这段时间，房地产“史诗级大招”即将出台的消息满天飞，外媒“一线放开限购”的小作文更是层出不穷，受此影响，地产股隔三差五大涨。

在此前的文章中，我们已经说过了，是资本在制造“救市预期”，目的很明确，拉高出货，找人接盘。

关于房地产会不会救的话题，我们已经讨论很多次了，我的观点一直没变：肯定会继续义无反顾的救，原因很简单，房地产是内需之母，更是国民经济的支柱产业，它太重要了。

事实上，当下我们面临的不单单是房地产无法雄起的问题，从已经公布的最新经济数据来看，消费毫无悬念再次“跳水”了。

这意味着，今年拼经济寄予厚望的内需又一次拉胯了。

国家统计局数据，6月CPI同比0%，预期0.2%，前值0.2%；核心CPI同比0.4%，前值0.6%；PPI同比-5.4%，预期-5%，前值-4.6%。

 
 

今年1月的CPI还有2.1%，一切都非常正常，大家看这张全国居民消费价格涨跌图，1月之后一路走低，6月归零，距离负增长一步之遥。

CPI是物价指数，也叫穷人指数，CPI走低理论上来说是好事，其实不然：一方面现实中大家的感受是相反的，CPI虽然为零，却不见物价下降；

另一方面物价持续走低，往往意味着企业规模收缩，甚至倒闭，生产意愿不足，用工需求下降，进而引发就业市场的不稳定。我们看到，6月份工业生产者出厂价格（PPI）同比下降5.4%，环比下降0.8%。

值得一提的是，今年1-5月全国规模以上工业企业利润，同比下降18.8%。规模以上工业企业中，国有控股企业同比下降17.7%，股份制企业下降20.4%，外商及港澳台商投资企业下降13.6%，私营企业下降最厉害，降幅高达21.3%。

 

问题来了，我们走出了疫情，为什么今年企业的利润不升反降？要知道，去年这个时候全国很多地方还处于反复的封控管制期间，工厂生产、员工上下班活动都或受限制。今年完全放开了，一切生产生活回归常态，为什么企业反而赚不到钱了呢？

核心原因是消费场景得到了修复，但消费信心并未恢复——从今年五一、端午节的出游人次屡创新高不难看出，憋了三年后，大家是愿意出去旅游赏景逛街的，但真到了消费环节，多数人又捂紧了口袋。

即便消费，也是偏谨慎、偏节约的，通俗点说，都在消费降级。今年618各大电商平台未公布战绩，但从机构统计的数据来看，拼多多的数据增长明显好于重砸百亿补贴、聚焦低价策略的京东和淘宝。一句话，现在的消费者都在精打细算，而导致这一结果的根本原因是就业艰难，继而导致收入下滑严重。因为消费的核心是收入和收入预期。

总结就是，疫情放开后，企业的生产上去了，产量上去了，供给得到恢复，但是居民部门的消费下来了，需求没有恢复。东西不好卖，结果就是工业生产品的价格往下走。当然，这里所说的需求分两部分，一部分是内需；一部分是外需，即出口，比如5月份出口以美元计同比下跌7.5%。

我们的工业生产大部分供应海外，尤其是西方发达国家，疫情结束海外生产逐渐恢复了，叠加全球经济也开始衰退萎缩，需求下滑，再加上欧美等国家忙着搞脱钩，所以生产的东西卖不出去。产能过剩，下一步便是企业收缩产能，降薪裁员。

专业人士预计，接下来会继续放水。这是大概率事件，只是从今年前5个月放水产生的效应来看，放水的边际效应越来越差了，核心原因是货币投放只在上层空转，根本不往下层传导，钱都流向了不缺钱的人。

以前承接天量货币的是楼市和车市，这两个行业火爆会带动相关产业迅速回暖，企业扩大生产，会大量招人，企业利润大增又有利于提升员工的工资收入，这样大家消费的意愿增强，借贷的意愿增强，物价自然就起来了。

现在的情况完全反过来了，企业不生产，居民赚不到工资，不愿意消费，提振内需就成了一句空话。

说一千道一万，房地产持续低迷、消费跳水、居民部门不愿意花钱，背后的核心原因是收入下滑，归根结底是经济的问题。

 

那么到底该如何打破当下的僵局呢？

清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵建议，“应该拿出真金白银直接补贴消费，不要说直接补贴汽车，或者直接补贴电器，最应该做的是直接补贴收入。”

李稻葵认为这种做法不仅不会养懒人，而且有利于提振消费，因为我们的老百姓是勤奋的，不会因为补贴一点收入就躺平不工作。

而且补贴消费之后通过流转税的上升，补贴的钱又回到了财政手里，所以根本不需要补贴太多的钱。

对于李稻葵的观点，个人还是比较赞同的，只是考虑到通胀以及我国人口基数大的问题，直接发钱的可能性很小：发多了财政承受不起，发少了作用不大，还有就是发给谁也是个难以衡量的难题。现在我们连发消费券都是抠抠搜搜的，更何况直接发钱。

个人觉得，现在轮到银行做出选择了——银行应该适当割肉让利最有消费能力的人群，激活他们的消费信心——正在供房的中等收入群体压力很大，针对这部分人群直接搞存量房贷打折，减轻其还贷负担，等于变相提高其收入，如此一来腾挪出来的资金就可以拉动消费。

大疫三年，继续鼓励新增买房力量入场，却对存量房产背负的债务不顾及，这是非常危险的。

为什么这么说？以目前老百姓的负债能力，内需就只能刺激这么多。当务之急搞购买力返还，才是头等大事，在全球外需孱弱的趋势下，民生养好了，内需才会更加夯实。

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